Le 13 octobre 2021, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt qui nous éclaire un peu plus sur les motifs de déplafonnement du loyer en cas de renouvellement du bail commercial.
Avant d’entrer dans le cœur du sujet, une mise en bouche composée des règles applicables au montant du loyer renouvelé s’impose.
L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. L’article ajoute qu’à défaut d’accord, cette valeur locative est déterminée d’après les critères suivants :
les caractéristiques du local considéré ;
la destination des lieux ;
les obligations respectives des parties ;
les facteurs locaux de commercialité ;
les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Dès lors que l’un de ces éléments varie, les dispositions de l’article L. 145-34, alinéa 1er, du code de commerce n’ont pas vocation à s’appliquer. C’est à dire que le taux de variation du loyer renouvelé peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux dans limite de 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Aujourd’hui, c’est plus particulièrement les notions de « caractéristiques du local considéré » et des « facteurs locaux de commercialité » qui attirent notre attention mais on vous promet un article plus complet sur le sujet très prochainement.
L’article R. 145-3 du code de commerce dispose que :
"Les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire."
Quant à l’article R. 145-6 du code de commerce, il s’intéresse aux « facteurs locaux de commercialité » lesquels, nous précise ledit article, dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartitions des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.
En bons gourmets que vous êtes, vous n’avez pas pu ignorer la floraison de terrasses ici et là depuis la pandémie de Covid-19 et ce, pour notre plus grande joie (ou désespoir si vous habitez au dessus d’une bruyante terrasse …).
De fait, certains quartiers peuvent devenir très animés et beaucoup plus attractifs qu’auparavant. De plus, l’agrandissement des terrasses peut fortement participer à l’augmentation du chiffre d’affaires des locataires exploitant des commerces de restauration-bar.
C’est la raison pour laquelle certains bailleurs pourraient être tentés d’en profiter pour déplafonner leurs loyers commerciaux.
L’arrêt susvisé, on y vient enfin, nous donne un avant-goût des solutions qui pourraient être retenues en la matière.
Dans cet arrêt, le bailleur d’un local exploité en commerce de restaurant-bar-brasserie avait, lors du renouvellement du bail commercial, argué que l’extension des lieux loués par l’octroi au preneur d’une autorisation administrative, accordée et renouvelée depuis des dizaines d’années, d’exploiter une partie du domaine public constituait un motif de déplafonnement du loyer de part la modification des caractéristiques du local concerné.
Il s’appuyait sur une expertise privée aux termes de laquelle il était considéré que la terrasse constituerait un avantage exceptionnel pour les preneurs, par sa surface, le faible montant de la redevance d’occupation du domaine public payée en comparaison avec le chiffre d’affaires élevé généré et la meilleure visibilité donnée au restaurant-bar-brasserie. Cet avantage justifierait une augmentation de 10 à 15% du loyer.
En l’absence d’accord des parties, le litige a été porté par le bailleur devant le juge des loyers commerciaux puis de la Cour d’appel laquelle a jugé que la terrasse de plein air devant l’établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d’une autorisation administrative, ne pouvait être retenue comme une modification des caractéristiques des locaux loués dès lors qu’elle ne faisait pas partie de ceux-ci ; l’autorisation administrative d’occuper le domaine public était au demeurant précaire et révocable.
Sur ce point, la Cour de cassation a confirmé la position de la Cour d’appel.
En revanche, elle a reproché à la Cour d’appel de ne pas avoir recherché si cette terrasse pouvait caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité « alors que l'autorisation municipale accordée, en permettant d'étendre l'exploitation d'une terrasse sur le domaine public, contribue au développement de l'activité commerciale ».
Par conséquent, il semblerait que l’octroi d’une autorisation administrative d’occuper le domaine public permettant d’étendre la surface d’exploitation d’un commerce puisse être considéré comme une modification des facteurs locaux de commercialité.
Attention cependant, dans l’arrêt ici commenté, l’autorisation administrative était renouvelée depuis « des dizaines d’années » ce qui n’est pas encore le cas des « terrasses Covid ». Cet arrêt est à prendre avec des pincettes donc…
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